清议:楼市去库存只需政府多花费一千亿

在以保障房货币化方式化解商品房库存压力的思路确立后,楼市去库存其实并不是一个很大的难题。如果再将货币支付方式加以优化,比如分期支付,楼市的库存压力立马烟消云散。

中国经济目前遇到的困难,与以往任何时期相比,都是微不足道的。

在以保障房货币化方式化解商品房库存压力的思路确立后,楼市去库存其实并不是一个很大的难题。如果再将货币支付方式加以优化,比如分期支付,楼市的库存压力立马烟消云散。

这不是主观妄想。据国统局披露的数据,截至2015年11月底,全年待售商品住宅面积44093平米(不到1-11月商品住宅销售面积的46%),占全部商品房待售面积(69637平米)的63.3%。满打满算,这意味着国内当前商品住宅库存在550万套以下。

鉴于去年前11个月的商品住宅开发投资增长率仅为0.3%,远低于同期销售面积增幅(7.9%)和待售面积增幅(12.1%),商品住宅待售面积增幅遥遥领先销售面积的情况将在2016年有所好转。即便是继续领先,假如政府保障房货币化的措施到位,包括老工业城市的棚改货币化与农村贫困人口城市住房安置货币化,只需政府从楼市公开采购200万套至250万套商品住宅做保障房,楼市去库存的目标就可以全面实现。

不夸张地讲,即便是落实农村贫困人口城市住房安置货币化这一项政策,也足以在一年内大幅缓解楼市库存压力。

统计数字显示,去年1-11月份国内商品住宅平均销售价格为每平米6513元。楼市信息则表明,四五线城市的普通商品住宅销售价格在每平米2500元至3500元之间。即便是平均3500元左右,按85平米计算,一套四五线城市商品住宅的平均售价在30万元以下。在此基础上,政府集中采购应当能够获得开发商给予的8.5折价格优惠。进一步说,在税务部门相应减免税收的情况下,起码可以再获得8.5折的优惠。这样,政府集中采购200万套四五线城市商品住宅的总支出不会超过5000亿元(较准确的计算结果是拿到产权证后4500亿—5000亿元)。假如采取5年分期支付的方式(同时允许开发商以应收账款做抵押向商业银行申请财政贴息贷款),每年的支出负担不过1000亿元,考虑财政贴息负担之后也是如此。

按照当前的财政支出增长势头估计,2016年财政支出总规模应当在19万亿左右。上述用于楼市去库存的支出仅占其中的0.5%多一点。这显然是一樁惠而不费的生意,尤其是在既能化解楼市库存压力也足以加快扶贫工作进程的政策预期效果之下。

我想说的是,政府在很大程度上低估了应对楼市风险的能力,说的不少,做的不多更不及时,并且不够灵活。

我还想说的是,中国经济目前遇到的困难,与以往任何时期相比,都是微不足道的。如果从主体与客体的关系来看,问题显然是出自主体一方。那么,主体的问题究竟是什么?

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标签: 多花 清议 楼市