“义无反顾”推房产税:20年中国最大财富游戏的最后变脸

7月23日,财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,应该积极推动房地产税制改革,这是一个难题,但也“义无反顾”地要做。这话说的铿锵有力,且宣言在这个国际财经场合,颇有点当年项羽破釜沉舟背水一战;或者不管前面是地雷阵、万丈深渊,都将勇往直前、义无反顾的气魄。

“义无反顾”推房产税:20年中国最大财富游戏的最后变脸

“义无反顾”一词出现在中国管钱袋子的权威官员口中,可谓非比寻常。

7月23日,财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,应该积极推动房地产税制改革,这是一个难题,但也“义无反顾”地要做。这话说的铿锵有力,且宣言在这个国际财经场合,颇有点当年项羽破釜沉舟背水一战;或者不管前面是地雷阵、万丈深渊,都将勇往直前、义无反顾的气魄。

要体会义无反顾这个词蕴含多大的决心,我们需要先翻翻现代汉语词典:义无反顾——高度的正义感或责任心不容许回溯到以前的时间或地点;从道义上讲只能勇往直前,不能回顾、退缩。本作“义不反顾”。源于《史记·司马相如列传》:“夫边郡之士,闻烽(外敌入侵)举燧燔,皆摄弓而驰,荷兵而走,流汗相属,唯恐居后,触白刃,冒流矢,义不反顾,计不旋踵,人怀怒心,如报私讎。”

可见,义无反顾这个词有三个关键要素,一是“正义道义”的要求,至于收房产税是否符合道义,本文不想涉及,只客观分析其后的财富大博弈;二是宁愿触白刃,冒流矢(刀山箭雨)也绝不退缩,这要多么强大的动机啊!三是绝不退到从前,假如房产税是义无反顾的目标,那么什么是从前呢?那是土地财政吗?

土地财政难道已经走到穷途末路了?

“房产税”早非什么新概念,可为什么今天突然要“义无反顾”了呢?

我国的房产税是1986就开征的税种。1986年9月,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,暂行条例对个人所有非营业用房产免房产税。就已经埋下伏笔了。2003年提出物业税开始,房地产税被正式提出来,但迄今经13年的争论,但一直尤抱琵琶半遮面,现在突然就义务反顾,到底是什么原因让楼部长下定这个决心?

既然义必然冲向房产税的彼岸,那必然因为不能反顾土地财政的此岸了,再直白点说——土地财政在老成谋国的楼部长眼里是靠不住了。

从2016年土地财政收入仍同比猛涨的情况看,似乎仍无法印证楼部长义无反顾的改革必要性。由于各地政府减少土地供应,“地王”井喷式出现,“面粉贵过面包”成为常态。在一大波地王的“努力”下,2016年上半年全国土地出让金达到1.4万亿元,同比增长9.7%。而根据同策咨询研究部数据显示,2016年上半年30大典型城市土地出让金总额为7356.8亿元,同比增长145.7%,其中土地出让金额最高的是杭州,破天荒达到830.9亿元。

与地价楼价再创新高相对应的,是今年个人住房贷款月度增量创下了记录新高。央行在二季度货币政策执行报告中指出,上半年个人住房贷款增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%,月度增量也屡创新高。央行称,上半年,全国商品房销售额累计同比增长42.1%,增速较上年同期大幅提高了32.1个百分点。分机构看,中资中小型银行贷款同比多增较多。

这不是挺理想的吗?地价、楼价和个人房贷同步水涨船高,一片楼市盛世繁华的模样,土地财政仍然运行良好,楼部长为什么有这么紧迫的危机感?这也不像土地财政已经强弩之末,无法继续作为一种主要的财政收入维持财政(尤其是地方)稳定,必须要找到一种堪与土地财政相提并论的新税源——也只有从中国人最大宗财富中动脑经找——房产税,才能撑起现有财政体系不垮塌。

不过,如果参照7月份最新的数据,楼部长此言并非无的放矢了,或许可以体会他说此话已经到了最后和最恰当的时机了——7月份,无论是此轮房价领涨的深圳,还是全国,楼市已现盛极而衰之势!

——根据深圳权威(深规土委)最新权威数据显示,深圳市7月份新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%;共成交2984套,环比下跌8.27%。新房成交价创下2012年以来单月环比最高跌幅,深圳楼市7月份呈现量价齐跌。

——作为2016年下半年土地市场的首月,据中国指数研究院数据显示,7月全国300城土地供应面积为7347万平,环比减少30%;成交面积为5958万平,环比减少25%,土地出让金为2057亿,环比减少15%,与6月相比减少363亿。

这一轮楼市领涨的深圳7月楼价大跌,相当可能意味着楼价已经上涨到了深圳这个国际化大都市各路购房者承受力的极限(甚至包括套取房贷以换外币出境者);而在全国范围内,虽然土地供应面积环比减少30%,但土地总出让金仍然下降了15%。这意味着以前屡试不爽的策略——减少土地供应,抬高地价,进而扩大土地出让金总额——已经无以为继。7月份尽管上海等个别城市仍然狂收土地出让金。但在全国范围内,靠土地财政不断增长以支撑地方财政不断扩大支出这一模式已经难以为继!

中国楼市超级财富游戏源头是分税制和房改

土地财政和楼市泡沫背后是中国最大财富乾坤大挪移游戏!

这个超级财富游戏的起点是从1994年分税制和1998年“房改”——住房分配货币化和房地产市场化开始的。

在1994年以前,中国基本税收财政体制是地方对中央税收递增包干,或者是基数包干+新增分成。比如中央给上海确定的是基数+新增分成,对北京采取的基数+4%的年增率。因此,地方缺乏多收税的积极性——多收了就要分中央,留在地方则至少“藏富于民”或“藏富于企”。因此,经济增长难以体现在中央财政增长上,1980年—1990年间,中央财政收入增速远低于GDP平均增率为9.5%。而当时财政部透露,政府财政收入占国内生产总值之比,由1978年的31% ,下降到1992年的14%。中央政府决心改变“富地方、弱中央”的局面。

1994年分税制改革的核心是,国家(中央)税务和地方税务分立,国税增收关税、海关代征消费税和增值税,央企所得税,非银行金融企业所得税,铁道、银行总行、保险总公司等部门集中交纳的收人(包括营业税、所得税、利润和城市维护建设税),中央企业上交利润等;地方税收为:营业税(不含上述国税行业),地方企业所得税,地方企业上交利润,个人所得税,城镇土地使用税,固定资产投资方向调节税,城市维护建设税(不含国税行业),房产税,车船使用税,房地产增值税,国有土地有偿使用收入等等。中央财政与地方财政共享收入包括:增值税、资源税、证券交易税。增值税中央分享75%,地方分享25%。

分税制改革根本上改变了中央和地方收入分配格局,在分税制前的1992年,中央财政收入约1000亿元,地方约2500亿元,中央地方比例为28.5%:71.4%;分税制后,中央和地方比例变为60%:40%,而按体制测算,中央财政支出约占40%左右,还有20%的收入,则约定再以转移支付方式中央向地方转移。

本质而言,1994年分税制改革,是中央以强化中央财力、增加宏观调控能力为名义,强势直接增割财政税收的行为。这一改革的最大结果,不仅仅是增加一个庞大的国税系统成本,更重要的是面对中央将税收大头直接拿走,与地方争税,地方政府饥不择食,完全改变了过去藏富于民、藏富于企的思维行为方式,能收的税费绝不含糊,乃至创造条件增收新税费。

到1997年亚洲金融危机爆发,地方政府深感吃亏了,且经济萧条入不敷出,分税制遭遇了地方强烈的反弹。这时负责分税制改革的国务院领导开始调研放任地方搞土地财政以弥补损失。据万科王石回忆,1997年他参加该领导的一次调研会,他发言认为房地产不应该成为国家支柱产业。但1998年公布的最终政策是:中国实施房改——停止住房实物分配、推行住房分配货币化为核心内容的住房制度改革,将房地产确定为国家支柱产业,通过推动房地产市场化而增加地方政府土地财政的收入。

这一政策本质上是彻底改变了国家和人民在“土地”上的原有关系:原来国家是将全民所有土地以住房直接分配给国民,虽然面积小标准差,但土地是免费的,这是一种全民所有的土地(理论上每个国民都有一块免费自住地)免费量化到个人的方式。而通过住房货币化分配,貌似阶段性增加了一些货币收入,但国家取消了居民免费住房用地的权力。即国有土地由人民所有变成政府所有,地方政府成为土地的直接拥有者和出售者,国人要向地方政府购买土地解决睡觉之地的问题。

这一房改可谓将房地产市场化(土地财政)这个“魔瓶”打开了,越来越高的楼市泡沫——国人为了住宿权支付的费用必然越来越高。

围绕CPI和利率定义权的乾坤大挪移

在1998年金融危机后,随着各地通过土地转让尝到了土地财政的甜头后,再加上土地招拍挂制度的推波助澜,房地产市场化膨胀运动一发而不可收拾。

随着各种有利于扩张既得利益的技巧——包括地方政府(楼市泡沫第一受益人:土地招拍挂、减少土地供应,推动面粉价高于面包价,刺激房价上涨预期等)、房产商(第二受益人:雇人排队制造抢购氛围等)、媒体(第三受益人:为分享房地产广告而不遗余力推波助澜)等不断总结,遂形成了一套极其巧妙的财富乾坤大挪移模式。

在这个模式中,有几个关键要素:1、楼市涨价不计入CPI;2、通过食品品质下降而控制食品价格;3、银行贷款利率由CPI确定;4、货币增发和银行信贷主要由地方政府、国企和特权企业获得。

——房地产价格上涨不计入CPI非常关键,如果按照北京房价自1998年迄今上涨超过20倍计算,则CPI会很高,银行贷款和房贷利率会很高,这会极大地抑制房地产市场化的发育,抑制房屋销售,进而抑制土地财政的增长。由于楼价不计入CPI,楼市泡沫越吹越高,居民财富越来越大的比例投入房产,致使其它消费不断萎缩,从1978年的居民消费占GDP接近60%下降到35%,这也必然压抑了CPI构成中商品价格的合理上涨(通胀)。

——客观上的食品品质的下降而遏制食品合理涨价,也进一步低估了CPI。比如1990年代初,那时候中国人的肉食基本都是天然和绿色的,家庭散养的猪一年才宰杀;后来随着规模化饲养、激素和抗生素的广泛使用,猪4个月就可以出栏。按照OECD国家的标准,粮食牛肉转化率为10:1,现在中国仅为3.6:1,这就在相当程度上以食品品质下降而压制了食品的合理涨价。这虽然没有任何人主观刻意的操纵,但它市场经济下,经纪人为牟取利润恶性竞争的必然结果,其客观效果是严重低估了食品通胀幅度,也大幅压低了名义CPI。

——银行贷款是央行主要参照CPI决定的,而由于CPI被双重严重低估,因此,银行表内(正常)贷款利率是被严重低估的,它是远远低于楼市上涨幅度的,也是大幅低于真实通货膨胀率的。即出现了房地产通胀、实际通胀和名义通胀(正常贷款利率)的剪刀差。这个“剪刀差”比1980年代的计划内和市场化的物价双规制的剪刀差更加隐秘!其剪下来的财富远N倍大于股价双轨制造成的财富转移。

——享受名义低利率的则主要是地方政府、央企和特权企业。他们以远低于实际利率和房地产价格上涨的利率拿到银行贷款,然后投资房地产,只要正常经营,就会源源不断得到“剪刀差”财富。地方政府是剪刀差财富的主要获益者,通过土地招拍挂,地方政府抑制了早期的土地转让的漏洞,从而使地方政府土地财政的整体利益最大化,而后再以土地财政为担保,向银行抵押贷款,支持地方政府大规模的投资,而这个放大的政府主导投资,客观上又为权钱交易官员贪腐创造了条件。

房地产特权企业则是获得这个“剪刀差”第二大受益者,在胡润百富榜上,房地产富豪一度占比高达50%。其中2015年成为首富的王健林最有代表性,他不仅获得了房地产涨价与低估信贷利率的剪刀差,还以万达广场这种城市形象工程获得了很多地方政府的土地财政转移,这造就了万达商业广场模式在2004年前后才初步成型,王健林10年前尚未进入胡润百富榜,如今,他已横空出世成为中国首富,家族财富高达2200亿元。而现在他一旦离开万达广场模式,却几乎做什么亏什么。

在由上述四要素巧妙构成的乾坤大挪移中,社会财富在源源不断地由社会公众,或非房地产行业转移进入地方政府和房地产商囊中;社会公众的现金财富和未来预期收入逐渐被套牢在房地产中;晚买房者的财富被转移到早买房者的口袋里。而且越是央行印钞速度越快,这一转移就越快!

不过,世界上任何事情都逃脱不了物极必反、盛极而衰的客观规律,也逃脱不了出来混迟早要还的社会规律。

物极必反:楼市泡沫模式为何必然进入负循环

这一楼市不断膨胀的泡沫循环模式,曾经让无数预测楼价下跌的观察家大跌眼镜,可谓中国特色的“最硬泡沫”,真的道理物极必反的转折点了吗?楼继伟的“义无反顾”深意是否也在这里呢?

土地财政和楼市泡沫这一最硬泡沫如今已经绑架了地方政府、绑架了大多数购房者,尤其是后期买房者,尽管它的副作用越来越严重,但是不到万不得已,不到最后时刻,不到实在没有办法,这个泡沫绝不允许破的。如果说楼市泡沫是一个“异形”的话,它不最后把国家人民利益和地方政府信用彻底吞噬,是基本不可能结束的,因为这个模式一旦形成后,没有任何个人能够以一己之力阻断它!强行阻断,各方既得利益者就会把无比巨大的模式坍塌的压力转嫁给他。

那么,这个楼市泡沫模式何时才能最终解体呢?现在与以前有什么不同呢?

从财富流动和再分配的角度看,虽然楼市泡沫和土地财政不断转移着其它行业和国民财富,只要它们不把后者吃光,是不会中止的,而只要央行能够源源不断地印钞,理论上中国的楼价真的可以涨到天上去的。

但现在的情况毕竟与以前不同了。其中有一个最大的区别是,从2001年中国加入WTO,中国吸引巨量的外商直接投资进入中国;2005年7月人民币不断单向加速升值后,巨量国际热钱投机中国套利,外资涌入转成的外汇占款,是推动中国楼市泡沫不断膨胀的主要流动性来源。但是,这个推动力在2012年发生了根本转向,由于房价上涨带来的工商业成本急剧攀升,外商直接投资已经很难在中国盈利,FDI已转为战略性撤退,中国外汇储备也从最高峰的3.99万亿美元,如今已经下降到了3.2万亿(官方数据,不少国际机构怀疑其含水分)。这意味着过去中国楼市泡沫是国际资本配合你玩,也是助推者和房产买家;现在他们以资本外流釜底抽薪流动性,大多数外资也转为楼市卖家,最典型的是李嘉诚,连麦当劳最近都急切地想卖掉在中国的资产。

但是,这并不足够中断楼市的泡沫循环模式,因为虽然外资在撤离,外汇占款在减少,但是央行可以以各种新名词印钞,不仅弥补了流动性不足,反而使信贷在今年上半年再创历史新高。只要央行保持这样的印钞加速度,房价继续上涨是没有问题的;地方政府减少土地供应,通过抬高地价,逼迫最后剩下的大型房产公司将过去的财富积累吐出来反哺,土地财政仍可能继续维持1-2年。

唯一能够最后终止楼市泡沫上涨模式的是严重通货膨胀——而且是能源和粮食通胀。因为这是构成CPI最重要组成部分。需要强调指出的是,由于过去多年来中国将汽车作为支柱产业,中国石油从1993年已经由净出口转为净进口后,对外依赖度不断上升,在2015年已经达60.6%,进口石油中又有50%来自波斯湾,接近70%经马六甲海峡运输。而中国石油战略储备仅够用22.7天。虽然全球石油从供需基本面来看,不存在大幅涨价的条件,但是由于美国现在已经基本实现了石油自给,对中东石油依赖度可以忽略不计,如果中东石油危机爆发,波斯湾被封锁,则国际油价将暴涨,则美国将成为全球最大赢家。而作为共和党总统候选人,特朗普已经宣布如果当选美国总统,将废除伊朗核协议——这意味着中东石油危机将卷土重来。

在农产品上,中国也已经失去了价格自主权。目前中国粮食对外依赖度已经超过15%。更惊人的是,由于中国大豆消费的85%依赖进口,这使得中国人蛋白质对外依赖度高达43%、食用油对外依赖度高达68%。且中国耕地透支非常严重,化肥使用量已经超过全球标准上限的2倍。虽然目前粮食库存不少,小麦大米大约1年、玉米2年消费量,但考虑到库存存量中霉变不能食用的风险,一旦因为天灾人祸粮食失收,加上美国以粮食石油为武器以刺破中国楼市和人民币泡沫,即中东石油危机和粮食危机同时袭来,形成严重的输入性通胀,CPI达到10%以上,则中国楼市泡沫必然崩溃。

显然,政府部门已经开始考虑这种风险。2016年初,国家统计局对CPI权重做了大幅调整,在老口径中,食品权重约为32%,而调整后,仅为17%-21%之间,下降幅度超过1/3。

尽管如此,石油粮食价格的大涨仍必然会对央行印钞釜底抽薪,因为在楼市涨价越来越逼近极限的情况下,在粮食价格被严重低估的情况下,一旦石油粮食危机爆发,央行再印钞,钞票就会去炒作被严重低谷的粮食和石油,会对粮食石油价格暴涨火上浇油!如此一来,靠央行印钞来继续支撑楼市泡沫这条路将被堵死。

而房产税如果在这前后推出,则会让楼市雪上加霜。

房产税全面推出必然是楼市泡沫全线破灭点

虽然三四线城市房价已经全面转熊,但一二线城市仍在顽强上攻。由于石油粮食危机何时爆发,我们无法确定。但是如果房产税全面义无反顾地推出,则楼市泡沫必然面临全线破灭。

从房产税概念提出以来,其阻力争议是巨大的。房产税征收无非有四种模式:

——在继续土地财政推高房价的同时,对无论新旧房增收房产税。这个方案打击面太大,等于居民在没有土地所有权的情况下,被政府双重征税,无论如何是说不通的,是直接触犯全民利益,自废税收合法性,因此不太可能;

——对新房征收房产税。这也存在新房双重征税的问题,会极大地压抑房屋销售,会使土地财政迅速枯萎;由于新房基数小,政府总体税收可能得不偿失;  

——对于新房全面征收房产税,废除土地招拍挂制度,以土地成本价计算应征税收,即等于将原来一次性征收70年的税负,变为每年征收1/70,这显然会导致地方政府土地财政急剧萎缩,等于自我割肉,显然不可能;

——对无论存量增量,对于人均超过某个面积(比如60平米)的部分加收房产税,且超面积越多征收比例越高。这个模式可能性最大,因为旧的土地财政继续征收,既得利益未受触动;对无论新旧房人均超过面积征收,基数也较大;更重要的是,这是针对较少多房人士,这些人至少名义财富较多,社会抵触面较小。

但是,即便这样征收房地产税,就会迫使大量存量房入市,这必然会打压房价。考虑到中国逐渐进入老人社会,逆全球化方兴未艾,一二线城市无论何种标准都是天高等因素,这些因素累加之下,一二线房价也必然下跌。

诚然,如果石油粮食危机不发生,央行能够继续印钞注水(2016年6月底,央行基础货币发行量为28.9万亿元人民币,是2001年初3.19万亿元的9.05倍!也就是说,最近15.5年,中国央行印钞量是此前50年的8倍!),人民币实际购买力向日元、韩元靠拢,人民币标价的房价仍可能继续上涨。但那样,在央行现在继续维持人民币对外高位的情况下,会有越来越多外资战略撤退,中国央行的外汇储备最终无法支付合法外流资本时(截止2016年6月底,中国外汇储备余额3.2万亿美元,而中国外债余额、FDI和贸易顺差中外资所有这三项合计,就高达1.36+2.8+1.4=5.56万亿美元),人民币将会在国际上崩溃。

而这如果与石油粮食危机和房地产税征收叠加在一起,石油粮食通胀+人民币对外大幅贬值导致的进口商品通胀,则中国楼市将崩盘,楼价将大跌50%以上,甚至可能重蹈1990年日本和1997年香港的房地产覆辙。

倘若如此,以土地财政为中心的所有既得利益都会鸡飞蛋打,地方政府财政将破产,这将倒逼出地方真正的人民民主化改革;近几年购房者都可能沦为负资产,过去若干年劳动成果和未来一二十年预期收入将成为一场空,即这个家庭在过去20年围绕着楼市泡沫的超级财富大挪移中成为彻底输家。

那么,如果这种最坏情况出现,到时候是否还有办法可解呢?如果任由美国自由收购中国资产的中美投资协定不签署,还是有办法的。即负资产的家庭仍然可以住在唯一住房内,即可避免大面积社会冲突。中国在楼市和金融危机的大低谷,禁止外资外国公民在中国收购资产。

倘若如此,中国可以用5-10年的时间修养生息,消化过去的问题,必要时大笔核销债务。以黄金为抵押物发行新版黄金人民币(黄金券),重建货币金融体系。诚然,这个重建中,政府由全能管制投资政府向有限责任服务政府转变成功(至少是县乡级政府须人民民主化,人大代表直选,县乡长直选,人大给政府定职能、编制、费用),政府运行成本极大下降,效率极大提高是其中关键。

当然,现在仍然在享受土地财政,还想同时享受房地产税的政府官员们是不会想到这一步的,但是历史相当可能会倒逼他们到那一天。

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标签: 中国 财富 房产