房产土地70年使用权无条件续期?房地产税隐藏大玄机!

房地产税改革的本质就是打破房地产既得利益的格局,而这个既得利益的格局持续了20年,怎么打破?但是这个既得利益的僵局不打破,什么改革都成了泡影,因为土地是生产要素的根本。去看看历史,每一次根本的转折性改革,如果土地相关改革不突破,其他的改革都是沙滩上的城堡。如今房地产税改革的意义也在于此。

 

房产土地70年使用权无条件续期?房地产税隐藏大玄机!

 

1.70年房产土地续期“没有前置条件”?

 

据新华网3月15日报道,国务院总理李克强在回答两会记者提问时表示,群众对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。他强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

自1998年住宅商品化以来,70年住宅土地使用权到期续期问题就一直悬而未决,国家如今要把这个问题彻底解决,可是这个地方政府最大的蛋糕会说没就没了吗?还是这里潜伏着重大玄机——为推出房地产税扫清最后的障碍,或者说是为征收房地产税创造条件?

但问题是——全世界征房地产税的国家实行的都是土地私有制,而咱们国家房产土地所有都是国家(全民)的,已经一次性交付了70年土地使用金,还应不应该再交房地产税?如下反对观点比较有代表性。

房产土地70年使用权无条件续期?房地产税隐藏大玄机!

土地公有制成了攻击房地产税征收问题的核心环节,难不成为了征收房地产税,得搞土地私有制改革吗?这显然是不切实际的。

 

2.房地产税的法理逻辑和市场逻辑

 

实际上土地公有制并不是房地产税征收的制度障碍,因为在中国,土地使用权事实上发挥着所有权的功能。按照现代契约理论的基本原则,权利和义务对等,只要你取得了房地产相关的关键权利,你就有基于这个权利的纳税义务,这也符合市场经济的纳税原则。且中国法律规定,土地使用权和房产所有权是同一个主体,转让时必须一起转让。

再者,将土地公有制土地转让金和房地产税摆在势不两立的地位是完全混淆了“租金”和“税”的概念。地公有制土地转让金实质是地租,它是土地所有者向土地使用者所取的收入,只要土地所有者和土地使用者不一致就会存在地租。地租属于所有者权益范畴,房地产税属于公共范畴。土地转让金是根据土地的市场价格,由土地使用者(主要是房地产商)向土地所有者(国家)支付,本质上是地租,在这里国家的角色是土地所有者。而房地产税是国家作为土地和土地收益再分配的管理者依法向土地利益获得者征税,或者提供房产相关的公共服务,在这里国家的角色是房产公共管理者。地租是所有者权益属性,房地产税是公共管理属性,根本就不存在势不两立的问题。

租和税概念混淆不清,是房地产税这么多年推不出来的最大原因,也被既得利益者混淆视听,煽风点火,鼓噪民意,除此之外,各级政府还对土地征收了各种名目的“费”,把房地产税改环境搞得更加乌烟瘴气。因此,必须要把混乱的“地租”、“税”、“费”的关系理清楚,明确什么是“地租”,什么是“税”,对于主要以捞钱为目的的各种“费”该清理的清理,不能让地方政府借对土地所有权管理权的垄断来肆意增加国民负担。

 

3.国民获得全民所有的必要居住地应该溢价吗?

 

然而,确定地租的所有者权益归属的一个不容回避的前提问题是:中国城市住住宅用地为国家所有,按照中国宪法法理,也应该是全民所有,那么每个城市居民获得基本住宅用地,应该缴纳溢价金吗?

中华人民共和国宪法规定:“中国人民成为国家的主人”、“中华人民共和国的一切权力属于人民”、“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”“ 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”(摘自《中华人民共和国宪法》序言、第二条、第九条、第十条)

即按照这个基本法理,公民家庭租用国家所有(代全民持有)的土地时,理应支付土征收、拆迁等成本。但由于这些土地本来就属于全民所有,如果他只是使用他(她)应得的保障基本住宅权的那一份,国家应该对这块土地溢价吗?这显然是一个至关重要的核心问题。

反而不会引起合理合法性争议的是——如果富裕家庭,其房产占地超过了基本需求而作为奢华生活的部分,应当征受资源多占税,可采取阶梯式征税方式,这是公正合理的。它的客观效果将是极大地抑制房地韩炒作,而使房地产回归“是住的不是炒的”基本面。但这意味着对囤房者的严厉遏制,拥有多套住房的既得利益者将血本无归。

如果国民基本住宅地是否应交纳溢价金的问题得到合理解决,那么,作为政府对房地产相关的日常管理费用,征收房地产日常管理税,那是合理的,应该按照面积,每年征收。

归根结底,中国房地产税制的核心问题是——如何对原本一次性的土地招拍挂的高溢价定性。如果它是70年的土地租金,那么就有一个土地拍卖比成本价高的溢价部分,其依据是否合法合理?如果把这个溢价解释为政府对房产的日常公共管理费用,则政府就没有道理再次征收房地产税了。那就有重复征税嫌疑。

 

4.房地产税改革背后的利益纠葛

 

对于地方政府来说,最理想的是,既征收现在高溢价的土地出让金,又能够对所有新旧住房,按照目前的天价房价为标准,征收房地产税。而作为妥协,则承认土地使用权70年到期后自动续期(反正慷慨的是半个世纪后政府的财政收入)。而如果让地方政府获得每年征收的房地产税,而放弃土地拍卖的高溢价,那是万万不可能的。

众所周知,土地出让金是地方财政的命脉,大家可以看看下面的数据:

下面是我汇总的历年土地出让金的数据:

房产土地70年使用权无条件续期?房地产税隐藏大玄机!

目前土地收入已经占到地方财政收入的约50%以上,这些收入由房地产商先行以土地出让金方式垫付,在一线城市,土地出让金大约占到房地产平均售价的一半多一点。作为租金,土地出让金的规模太大了,房地产泡沫本质上也可以说成是土地出让金泡沫。这么大一笔钱都体现在房价里边了,老百姓买房一开始就得为这么大一笔钱买单(房地产商垫付,最终由老百姓买单),你让他再缴房地产税,他心里确实很不痛快不说,面对现在已经天高的房价,他们肯定是负担不起的——尽管可能得到画出的70年后的“新饼”。

土地出让金在国际上很少有先例可以参照,因为绝大部分国家和地区都是土地私有制,因此不存在土地出让金。但孜孜不倦的笔者最后发现,香港也是土地公有制,也有土地出让金这样的东西。在香港,土地出让金通常被认为与地价联系在一起。首先需要辨析的是,香港的地价与西方国家土地私有制度下的地价概念是不同的。土地私有制度下,土地所有权允许买卖,地价是指土地所有权买卖的价格。土地政府所有制下,土地所有权不允许买卖,允许买卖的是土地的使用权,所以在香港,地价通常是指土地使用权的价格(包括一级市场土地使用权拍卖价格和二级市场土地使用权转让价格)。而土地出让金作为土地在出让期内使用权的报偿,与地价既有同一性,又有很大区别。两者的主要区别在于土地出让金反映并适用于土地租赁关系,而地价则反映并适用于土地使用权的买卖关系,两者各自具有独特的作用,不能相互替代。

笔者还发现香港的土地出让金不像大陆一次性收取,而是分年收取,因此大陆的土地出让金也可以学习香港,分年收取,这样一来,什么是“地租”,什么是“税”,一目了然,免得大家吵个没完。土地出让金/使用权期限(比如70年)=每年缴纳的地租。只是如此一来,地方财政收入接近腰斩,房价也接近腰斩,那对地方政府和炒楼的人将是噩耗。

笔者想要着重指出的是,虽然中国的土地公有制举世罕有,但我们的住房公积金也举世罕有,所以国家真的能把土地出让金主要投入到住房公积金里边来,也是一种解决方案——因为国家持有土地是代民持有,所以收取的土地出让金也应该主要反哺到老百姓身上,这样老百姓也会衷心拥护房地产税改革,不会被房地产利益集团怂恿做他们反房地产税的炮灰。

 

5.改革最核心的攻坚战

 

所以问题的关键是,土地出让金性质是什么?是“地租”吗?国民租用基本保障住宅用地应该溢价吗?如果是“地租”,应该一年一年交,而不是一次性交齐70年的。如果这个核心基本的土地出让金定性问题都搞不清楚,强推房地产税,要么民意沸腾,要么市场大乱。

房地产税改革的本质就是打破房地产既得利益(地方政府,房地产商,炒房者)的格局,而这个既得利益的格局持续了20年,怎么打破?一打破,至少地方政府财政会出现危机。所以现在地租不像地租,税也无法成税,所谓河水太混,造成太多的浑水摸鱼。

但是这个既得利益的僵局不打破,什么改革都成了泡影,因为土地是生产要素的根本。去看看历史,每一次根本的转折性改革,如果土地相关改革不突破,其他的改革都是沙滩上的城堡。如今房地产税改革的意义也在于此。

或许真正理顺解决房地产税费问题的前提是——先解决政府昂贵成本和巨量低效投资问题,政府成本不下降到合理水平,既得利益仍不断扩张,总难免税上加税,费上加费,最后加到老百姓承受力的极限为止。

作者为中华元智库主笔

【本文原载于微信公众号“中华元智库”】

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