雄安,戳破房地产泡沫的那根利刺

预期的拉锯需要一点时间,雄安的意义不仅在于对房地产“基础性制度安排”的探索,也在于戳破房价会无限上涨的预期。一旦市场明白过味来,预期逆转,房价也就该掉头向下了。

在一些人的眼中,中国房地产市场的动力是由永动机提供的,他们认为,房价会一直保持上涨的趋势(尤其是一线城市的房价),永远不会停歇。正是这样的人,在雄安新区的规划公布后立即冲到雄安去买房子,雄安新区规划范围内不让炒,他们就去周边炒。

这些人对房地产市场走势的判断是基于理性分析的,而且他们的预测也经过长期的实践检验,被证实为正确的。但预判长期被验证为正确而形成的惯性,再加上利益的诱惑,会迷惑人,会让一些人的理性分析能力退化,最初的理性逐步演化为一种“非理性的理性”。

这种“非理性的理性”表现为,房地产市场的运行逻辑已经发生了改变,但这些人要么对此熟视无睹,要么以为这又是一次“狼来了”的游戏,要么干脆以幻觉替代分析,将其视为又一个会带来暴力的利好。结果就是在行为上“不收敛,不收手”,接着炒房。

雄安,戳破房地产泡沫的那根利刺

这些人,在不远的将来可能会成为因为炒楼而跳楼的一批人。

近年来房价持续飞涨,其中只有经济层面的道理,但最主要靠的是这样一批人的“非理性的理性”,即对房价无限上涨的坚定信仰。之所以称这种信仰为“非理性的理性”,是因为其分析乍看起来都是理性的,但逻辑上有着明显的漏洞,他们的思维方式非常类似于单田芳先生在评书中对一个叫做“八步赶蟾”武功招式的描述:原地起跳,先蹦起一丈高,左脚一踩右脚面,又蹿起一丈高,然后右脚一踩左脚面,再蹿一丈高。

照这样的逻辑,人可以靠左右脚互踩而升入外太空,房价当然也是会无限上涨的。于是,“理性”就成了迷信,用于指导行动,就成就了一场全民式的炒房狂欢。

至于其中致命的逻辑漏洞,暂时不要指望那些被猪油蒙蔽了的心灵会认真面对。他们不能被叫醒,只能被打醒。

支持房价会无限上涨的说法有多种。比如,有钱人太多了,京沪的房价涨到每平米80万都不算高,照样有人买得起。

这样的论述表面上是有道理的,却以左脚踩右脚的方式在其中加了一个不存在的前提:有钱人买房的目的是成就房价的不断上涨。

房地产市场上的投机客不是雷锋,他们不服务于房价无限上涨的目的,而是要从房价上涨的过程中挣钱,买房是基于房价会继续上涨的预期。如果预期改变,房价就算跌回8000块一平米,有钱人也不会买的,而是会琢磨其他挣钱的路子。

另一个常见的论说方式是供求关系,比如把北京房价近一两年来的暴涨归结为住宅用地出让的减少。这同样是个伪论证。如果回到房子的居住属性,房子根本就不缺,新增住宅用地减少,只不过导致新投入市场的房子没有以往的年份多,但房子的总量仍在增加。

据《心惊报》2012年的一个报道,北京市公安局开展了一项实有人口基础信息大调查百日专项工作,成果包括“核对空置房屋381.2万户”。381.2万套房子空置是什么概念?每套房子住一个三口之家,北京光空着的房子就能住一千多万人。

几年过去了,空置房屋数量只会增加,不会减少。空置房屋也是房地产市场上的潜在供应,之所以没放出来,是因为房屋所有人还在等着房价接着涨。一旦预期发生改变,市场上将出现天量的抛盘。

深圳的情况也是如此。深圳的房价同样涨得离谱,是因为供求关系导致的吗?不是。近期,深圳市政研室主任吴思康在某论坛上这样说:

深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,我们现有的住房可以容纳2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定,甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住是足够的,如果用来炒作那就是不够的。

显而易见的是,房价的暴涨与真实的供求关系无关,只与房价会无限上涨这一“非理性的理性”预期有关。一旦“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原则得到落实,炒房子的空间被挤压,房价无限上涨的预期就会消散,房价就会被打回原形。

房子的基本属性是什么,到底是用来住的,还是用来炒的,是由国家的房地产政策决定的。持续多年的现行房地产政策把房子变成了市场炒作的对象,正如我在《房地产是个违宪的行业》(点击阅读)一文中论述的,其本质是纵容各市场主体(包括公司化了的地方政府)竞逐本应属于全民所有的地租增值。

政府实行这样的房地产政策是功利性的,是将发展(GDP)当成了首要目标,将房地产当成了拉抬GDP的工具(支柱性产业),代价是让人民群众承受了超级地租的重压和由此导致的世道人心的败坏。在过去的若干年中,政府多次表示要“抑制房价过快上涨”,但经济增长只要稍稍遇阻,就又回头到房地产领域放水。长此以往,房地产调控就成了“狼来了”的游戏,甚至让炒房客总结出了越是调控房价就越涨的规律。

错误的(违宪的)房地产政策奠定了炒房的基础,房地产调控的朝三暮四强化了炒房客的预期,是关于房价走势的“非理性的理性”之所以形成和一再强化的最主要原因。

在房价预期中,对政府作用的认识是不可或缺的。一种说法是,政府严重依赖卖地收入,所以政府是不会允许房价下跌的。这种看法预设了政府是全能的,政府不想让房价跌,房价就不可能跌。

关于政府角色的另一种说法是,政府不敢让房价下跌,因为银行体系受不了,还有可能出现经济危机。这种看法则不承认政府万能了,承认政府也有搞不定的事,怕银行出问题怕经济危机。

有意思的是,在论证房价会一直涨时,这两种关于政府角色的看法会同时被拿出来说事儿,说话的人却完全不介意其中隐含的内在矛盾。这种顾头不顾腚的姿态,正是“非理性的理性”的典型症状。

国家的房地产政策是决定房地产市场走势的最主要因素。说房地产运行逻辑已经发生改变,判断基础正是国家已经开始对房地产政策的取向进行调整。

以往,政府对房地产市场的说法无非是“过热”、“房价上涨过快”之类的,总之是不承认房价有泡沫的。但是,从去年开始,中央已经明确使用“房地产泡沫”这个词了。最近一次,是一个月前副总理张高丽在中国发展高层论坛上的讲话,明确提出要“妥善处置房地产泡沫、互联网金融等风险点 确保不发生系统性金融风险”。

中央对房地产的定位也进行了根本性的调整。去年年底召开的中央经济工作会议上,习近平首次提出,房子是用来住的,不是用来炒的。

当上头有一个新的提法出来,下面会观望一段,看看是领导心血来潮说说而已,还是认真的。2016年的最后一天,我写了一篇文章(《2017中国向何处去?重庆房价是个风向标》),提出的正是这个问题,我主张观察一段时间。当时,我认为判断的依据应该是黄奇帆离任后的重庆的房价走势。

没想到的是,4月1日,雄安新区规划横空出世。根据政府在雄安新区规划范围严控炒房的举措来看,“房子是用来住的,不是用来炒的”的原则将被认真贯彻了。

雄安,戳破房地产泡沫的那根利刺

如果政府还沿着过去的轨道前进,雄安新区是不会以如此严厉的措施禁止炒房的。你想啊,雄安新区以及周边房价大涨,交易活跃,这是百花花的GDP啊,至少会让今年的统计数字变得很好看。然而,政府没有这么干,相反,已经明确提出,雄安新区不搞大规模土地开发。

在2月28日召开的中央财经领导小组第十五次会议上,习近平强调,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。“基础性制度安排”的提法值得注意,意思是清楚的,以往政府靠卖地过日子、开发商和投机客大肆炒房的方式不是“基础性制度安排”,而是阶段性的,要成为历史了。

人民日报说,雄安新区是千年大计,不能让炒房者逞快。河北省委书记赵克志在接受媒体采访时说,雄安是创新的高地,不是炒房淘金的地方。这些都是明确的信号,而且把过去的房地产模式和创新对立了起来——炒房炒地、竞逐地租增值是创新的反义词,是陈旧、腐朽的东西。

炒房者可能还以为这是过去的“抑制房价过快上涨”一类的套话,还在等待政府再次妥协,但“千年大计”要是轻易改变,还算什么千年大计?

预期的拉锯需要一点时间,雄安的意义不仅在于对房地产“基础性制度安排”的探索,也在于戳破房价会无限上涨的预期。一旦市场明白过味来,预期逆转,房价也就该掉头向下了。

最近,各地都在出台调控措施,严厉程度空前,不但限买,还限卖。评论者认为,这也是给房地产市场降温的举措的一部分。但在我看来,这其实是在为预期逆转后的市场做准备,以降低交易活跃度的方式,防止到时候房价发生雪崩,慢慢跌。

预期的逆转需要多长时间?这不好说,可能需要一点血的代价才能实现,否则无以警醒那些“非理性的理性”的人们。

某些贪官落马后,纪委的通报中会多加一句,十八大后仍然不收敛、不收手,以示其顶风作案,罪有应得。而在雄安新区出世后还坚信房价会一直涨,还“不收敛、不收手”,坚持炒房的人,跟这样的贪官一样,就算跳楼了,也丝毫不值得同情。

延伸阅读

 

 房地产最根本的问题是什么?

 

房地产行业的拐点恐怕是已经到了。房地产“绑架”了中国多年,其实质性影响远超出支柱性产业这个定位所能传达的内容,对房地产的梳理和反思,可以折射出中国在过去数十年中经历的发展历程。

关于房地产的批判也可谓多矣,但少有人点出一个最要紧的点:房地产行业的制度设计是违宪的。我百度了一下,只发现了一个叫做邓维民的不知名的博客博主说到了这个问题,但没有展开任何分析。

这种集体的沉默是惊人的,要做到这种“万马齐喑”的状态比搞成“众口一词”更难。房地产领域里的“违宪”问题也不是没人谈,比如任大炮就说过的,但他的说法是:禁止炒房是违宪的。(任大炮竟然还记得中国有部宪法,我竟然莫名地有一丝感动。)

关于我国的土地制度,宪法第十条做了规定。因为房地产是个只在城市存在的制度,所以要紧的是这一句:城市的土地属于国家所有。

表面上看,房地产制度并没有突破这一宪法规定:政府将土地批租给房地产商盖房子出售,租期为70年,购房者并未购得土地的所有权,买的仅是四面墙皮和一定时限内的使用权,楼底下的土地还是国有的。

但表面上没突破不等同于实质上没有突破。

马克思说,地租是土地所有权借以实现的经济形式。也就是说,不经由地租的中介作用,土地所有权就无法实现。比如,在戈壁滩划一块土地给你个人私有,在法律上充分保障你的私有产权,但这块土地一不能耕种二不能建住房厂房三不能做牧场,那么它就不能给你带来一分钱的地租收益,那么对这块土地的所有权是没有任何意义的。另一种情况,如果你拥有一块能够产生地租收益的土地,但地租完全流入了他人的腰包,那么对该土地的所有权也是没有意义的。

土地是一种很特别的东西,比所有权更关键的是地租的流向。亨利·乔治说,“如果我们取得了核仁,可以让他们据有外壳。没有必要充公土地,只有必要充公地租。”这里,核仁和外壳分别是地租和土地所有权的比喻。

中国的城市土地属于国家所有,国家所有是全民所有的另一种表达,土地因其不可移动的特性,当然无法做到全民共同使用,那么,城市土地国家所有的唯一涵义就是城市土地的地租收益应归属全民所有,在全民范围内均享。

那么,房地产制度是否违宪的问题,就不能根据土地所有权仍归国家这个“假象”来论定,而要根据地租的流向来确定。

这么一说,问题就清楚了吧。在现行的房地产制度下,城市土地的地租收益去了哪呢?总之没有归属全民。关于其流向,简单地分析如下。

城市土地的地租收益要实现全民共享,落实宪法原则的话,就要求城市土地的地租全部收归中央政府,然后由中央政府在全国范围内统筹使用,是用在教育上还是医疗上还是基础设施上,都可以,使用是否得当,是另一个问题。但是分税制改革后,为了安抚地方政府,中央政府把卖地的权力和卖地收入的支配权给了地方,成了著名的“土地财政”。结果,北京的卖地收入归了北京,上海的卖地收入就归了上海。这无疑是违宪的。

放眼富豪榜,多是地产商。为什么地产商那么富?因为地产商也参与了分享本应归属全民的城市地租收益,这是“窃国”行为,是严重的犯罪。在房地产行业中,地产商起到了一定的资源组织的作用,应该取得的是一些劳动所得。

煤老板、矿老板为什么富?也是同样的道理,他们也是窃国者。煤老板只应赚取把煤从地下挖出来运到地面上的搬运费,多拿一分都是犯罪行为。

房地产商抱怨,他们挣的不多,大头都让政府拿走了。这帮家伙其实是没有任何理由抱怨的,因为政府应该拿得更多,如刘海波强调的那样,“颗粒归仓”,土地地租增值收益一点都不可以留给地产商。此其一。其二,还是上面说过的,归到地方政府也不行,必须要归到中央政府,在全国范围内使用。

城市土地地租收益的第三个流向,是无数买房炒房的个人。你买了房子,房子涨价了,这跟你本人没有任何关系,而是整体上经济发展(全国人民的贡献)的结果——当然也包括一些刻意的政策扭曲的因素。房子涨价后出售的收益,完全应该收归国有,在中国,个人不可以从炒房子上赚钱,通过房子挣钱才是违宪的(任大炮应该好好重新学习宪法)。不要谈什么投资眼光之类的废话,在一个违宪违法的领域里,这都是不成立的。买卖赃物挣的钱合法吗?靠买房子发财的人,也都是“窃国者”。

按照宪法的规定,中国是个社会主义国家,城市土地国有,城郊土地和农村土地归集体所有,居住根本不应该成为中国人的问题,而是与生俱来的基本权利。可是,房地产行业竟然发展到这样的地步,是无比荒唐的。

媒体报道过这样一个事例,某土豪到美国买了几十套房子,多年没管,等土豪死后,儿子想去继承遗产,发现因为没有及时交房产税,房子已经被没收了,有的已经被拍卖,住上人了。我对新闻的真实性有点怀疑,但它仍然可以当作一个讲房地产税的寓言来看。房地产税意味着地租的社会化使用,从这一点上,美国也比中国有更多的社会主义性质。

孙中山都知道要实行平均地权、涨价归公的土地政策,怎么新中国还被孙中山甩到身后去了呢?

坚持依法治国首先要坚持依宪治国,坚持依法执政首先要坚持依宪执政。既然如此,明显违宪的房地产行业就不能持续下去,不能再任由它绑架中国,不能任由“超级地租”继续迫害中国人民。

改变很可能已经开始了,雄安新区应该会担负起打破僵局的历史使命。

【李北方,中国社会问题等方面研究专家,志奋领奖学金获得者。本文原载微信公众号“行走与歌唱”,id“xingzou-gechang”】

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