银行没钱了,民众没钱了,房地产休矣!

中国的房地产不但被赋予了财富再分配和拉动经济增长的属性,更为重要的是它已经绑架了中国的经济和金融。只有不断上涨的房价才能托住中国持续膨胀的债务,如果房价出现整体下跌,债务的链条马上就会断裂,所谓的系统性金融风险就会显现。

银行没钱了,民众没钱了,房地产休矣!

过去股事曾多次说过一句话:看清楚谁在买、谁在卖,就是到房地产是否见顶了。

李嘉诚是战略家,至少是经济趋势战略大师,他在2013年开始通过几年时间完成了抛售香港及内地大部分资产的过程,也是在2013年开始,非地产类QG们也疯狂的出清手中的房地产,资产大量转移境外。

房地产大佬们在完成了给居民加杠杆的过程后,掏空居民储蓄和透支未来几十年的购买力后,也开始走人了。这是个明确的趋势性信号。

7月10日万达商业和融创中国发布了联合公报,万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金631.7亿元。其中,13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元,该交易将成为中国最大的房地产并购案。万达这次以跳楼价抛售的都是当前的优质地产项目,要知道,这些项目中很多单个项目的投资都在几百亿。

6月26日SOHO中国以35.73亿元人民币卖出了上海虹口的SOHO房地产项目,十天后,董事长潘石屹又表示公司开始寻找买家准备出售北京光华路SOHO项目和上海凌空SOHO项目,据估计,这两个项目的销售额将达到105亿元。

中国的最典型的资本大鳄目前如此急迫的抛售房地产项目,预示着他们提前感觉到了什么重大的变化在快速临近,所以,才不惜成本的抛售房地产。

春寒水暖鸭先知,因为鸭子最近接近水、本身就在水中。最顶尖的那些少数地产大佬们是最接近内部的,是最接近高处的,是最先能领悟到政策走向的,是最能准确把握趋势动向的。

这个重大的变化就是快速临近的全球性经济金融危机,很多非美货币国家将遭受泡沫破灭、债务大面积违约而导致的金融危机、经济危机。尤其是那些多年来货币超发,依靠宽松放水维持经济增长不断吹大泡沫的国家。

这次临近的危机除了有各国自身的原因外,其实外部原因甚至是更重要的时点因素,将要到来的这次危机其实是2008年美国为应对次贷危机,对外转嫁危机而开始大规模量化宽松(QE)而后延的结果。美国总共搞了3次QE。

QE1:2008年11月-2010年3月,规模1.725万亿美元;QE2:2010年11月-2011年6月,规模为0.6万亿美元;QE3:2012年9月-2014年10月,规模为1.6万亿美元。

美国的QE计划说穿了就是向市场释放流动性以应对危机,避免了一场美国的经济危机,使得美国逃过了一场灾难。这次大放水是通过美国国债完成,而某国是美国国债的最大买家,某国成了这次大放水的主要承接者。中国是以“4万亿”的本国基础货币大放水完成了这次承接的,2008年11月就在美国推出首轮QE的同时,中国政府推出了“4万亿”的扩大内需和大规模基建计划,带动地方政府投资超过10万亿。

中国刚刚开始的房地产调控被迫中断,反过来房地产成了重点扶持的对象,中国的房地产由此走上了不归路。正是因为4万亿导致了中国的基础货币开始严重超发,而超发的货币需要有哮喘说的池子,或载体来容纳这天量的超发货币,这就是中国房地产泡沫这几年持续飙升膨胀的原因。通过不断上涨的房价、不断膨胀的房地产总量来承接因4万亿而带来的货币泡沫,让民众的不断加杠杆和银行存款缩水来消化这天量的流动性。不然恶性通胀就难以避免,房价不上天,物价就上天

1987年,中国的广义货币仅仅6500亿,当时M2每年新增约1500亿;到了1997年M2也就9万亿,每年新增1.5万亿;到2007年M2达到了40万亿,每年新增接近10万亿。截止到今年6月末,广义货币(M2)余额已达163.13万亿元。天量的超发货币以房地产及其相关连的行业、基础设施等形式被储藏起来,天量的货币被不断驱赶进房地产中,房地产泡沫就膨胀的越来越大、房价就越来越高

1998年的一辆桑塔纳,大约相当于北京四环周边的一套两居室;而如今这个两居室可以买一个特斯拉车队了。中国的房地产还有一个属性就是财富的再分配过程,房地产的发展使得人们的财富获得不是体现在是否拥有高技能、高学历、是否做出的贡献大小,而是体现在是否买房,是否拥有多套房产。没有买房的人,即使累死也跑不过买了一套或多套房子、坐拥房产增值的账面财富的增长速度,公司则是怎么努力生产、怎么中国制造也都跑不过参与房地产开发的企业,你即使是一个几个人的空壳公司,只要参与了房地产开发,拿着银行借来的钱到处活动关系拿地搞房地产开发,随便盖几栋楼,到头来你的盈利很可能远超上万人的制造业工厂。

房地产就如一个巨大的吸金机器,不断把社会财富吸入其中,2015-2016年民众拼命的加杠杆、从银行借钱冲入楼市,尤其是一二线城市,居民房贷居然撑起了去年信贷总量的大头。2016年新增人民币贷款中,居民房贷占比达47%,在企业新增贷款下降1.28万亿的情况下,居民房贷居然增长了5.68万亿元,比2015年的2.63万亿元多了近一倍,由此可见去年一二线城市火爆的结果了,真正被驱赶进入楼市的都是普通民众,被加杠杆的都是普通民众,通过给民众加杠杆来给企业去杠杆。

目前虽然一二线城市正在启动冰冻模式(调控),把进入的资金锁定其中,虽然还有些遮遮掩掩,这是因为三四线城市接力去年一二线城市,依然销售火爆,这也是目前房贷仍高速增长的主要来源。

上半年人民币贷款增加7.97万亿元,住户部门贷款增加3.77万亿元,其中,短期贷款增加9527亿元,中长期贷款增加2.82万亿元;房贷占比仍超过35%。上半年房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款增量的38.1%。

银行没钱了,民众没钱了,房地产休矣!

但这不会持续很久,最多到今年底,三四线城市也将开启调控冰冻模式。那时,将不得不撕下面纱了,想遮也遮不住了。那时利率也将撑不住了,虽然这次美联储加息中国央妈没有跟随,正是因为美元的这段弱势,没有给人民币过大的压力,给了央妈不加息的短暂机会,这也就给了三四线城市最后的火爆机会。那些被十几年房地产上涨行情彻底洗脑、被逼疯了的刚需们,用自己的最后一点购买力,加上今后几十年的购买力 ,去为那些大佬们买单解套。

一方面是民众财富被严重透支于房地产。据东方财富Choice数据统计显示,截止2017年5月底,境内居民存款62.6万亿,而过去几年居民贷款已经呈现爆炸式增长,境内个人人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。用境内住户的人民币存款减去住户的贷款,截止到今年5月全国居民净存款仅剩26万亿!而非62.6万亿。2013年初,家庭债务占GDP的比重仅为 30.7%,短短四年时间,这一指标就上升了近 14个百分点,2016年底达到 44.4%。

银行没钱了,民众没钱了,房地产休矣!

另一方面是银行信贷的后劲不足。6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点。M2已经连续两个月在10以下运行,而M1增速也在快速回落,反映出从紧的货币政策以及投资和需求的双双下滑趋势

6月末人民币贷款余额114.57万亿元,同比增长12.9%,增速与上月末持平,比上年同期低1.4个百分点。贷款增速看似不错,还比较稳定,但实际情况是:中金研究报告指出,诸多银行上半年都已经将全年70-80%的信贷额度用光,下半年信贷额度仅剩下2到3成!也就是说,下半年将会是无款可贷,房贷大幅收紧不可避免

也就是说,楼市所必备的宽松的流动性,在差别化调控措施下的三四线楼市行情,在下半年也将面临流动性吃紧的态势,而央妈这次不跟随美联储加息,是因为美元的阶段性弱势回调。股事认为,美元的阶段弱势必然有其大棋局的逻辑,美元的这次下蹲与以往不同,看着这恐怖的下蹲姿势,似乎随时会有一击冲天之势,那时人民币利率也将不得不放弃装模作样的矜持,开启持续加息

在这之前,人民币资产泡沫的饕餮盛宴已经曲终人散,大佬们已开始离场,甚至是急冲冲的离场。一二线餐厅的大门已然关闭,只是三四线餐厅的大门仍敞开着,因为还有很多人在蜂拥而入,至少今年上半年是如此,三四餐厅的大门最迟到年底就将开始关闭。

中国房地产这场人类历史上最宏大的饕餮盛宴就要谢幕了,而最后这几年是民众财富不断被驱赶进其中、并将被固化其中的过程,上面说了,这些年比的不是能力,比的是你买没买房,而今后十年,这些所谓的以房地产作为财富的持有者,将是财富缩水的最大受害者

中国的房地产不但被赋予了财富再分配和拉动经济增长的属性,更为重要的是它已经绑架了中国的经济和金融。只有不断上涨的房价才能托住中国持续膨胀的债务,如果房价出现整体下跌,债务的链条马上就会断裂,所谓的系统性金融风险就会显现。这也正是任志强之流敢于认为房价永远不跌甚至涨上天的底气所在。可是,谁又能够托得住不断膨胀的债务泡沫呢?74万亿的GDP总量又如何能负担起相当于GDP300%的债务总量的成本呢?难道已经涨上天的房价还将无限制的涨下去吗?靠什么涨下去呢?靠给民众加杠杆?可惜民众的杠杆已经被加的差不多了,要知道,在加杠杆的同时也在同时增加债务总量。

而与此对应的是美联储,将在今年9月开启缩表,极可能在12月第三次加息。这是什么节奏,缩表的作用远大于加息,而加息在今年已经进入了持续高密度加息阶段,这是挤泡沫刺泡沫的节奏!

一切都聚焦于2018-2019,刚结束的全国金融工作会议第一条就是强调:“金融要把为实体经济服务作为出发点和落脚点”,这意味着金融方面将纠正脱实入虚的错误,这是继去年中央经济工作会议上提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,再次对房地产错误的纠正。失去了宽松的流动性房地产泡沫还能维持多久?

国际上的著名投资大师纷纷预警危机。罗杰斯说“下一场危机是我平生遇到的最大危机”;《货币战争》作者Jim Rickards认为下一次场危机随时会降临;美银美林的首次策略师Michael Harnett认为危机冲击的到来“大约在冬季”;桥水基金创始人达里奥表示,长达九年的压低利率的宽松大放水时代结束了,紧缩时代开始了;美国银行分析师Michael Hartnett认为,2017年夏天全球央行流动性将迎来巨大转折点,在秋天将导致市场大幅度调整。

房地产大势将去,大佬们正在逃离房地产市场。

【股事,察网专栏作家。本文原载于微信公众号“股事”】

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标签: 房地产 银行

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