房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

房地产企业,很好的转嫁了风险。如果房价继续高歌猛进,那这被转嫁的风险还没问题而如果房价停滞,甚至下跌(尤其是三四线城市房价),那无疑就成了这波房价暴涨后,为房企去杠杆,为房企暴利买单的人。警惕,别被房地产企业目前疯狂买地,盖楼的盛景所迷惑,越急着出售,越喊你来买的东西,风险越高。

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

每年都会听到大量的声音,房价要跌了,房价要跌了,这话听了十几年,然而房价还是一路凯歌十几年,渐渐地似乎成了一种太阳东边升起,西边落下的定律

然而世界上哪有定律,房价会不会跌,从货币政策角度就能看的很清楚。

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其实在多年前,三四线城市房价就有了松动迹象,至少房价将会从三四线城市开始跌。

但是我们现在看到的情况是,三四线城市房价暴涨,涨的比一二线城市还高。

大家都在喊房价涨房价涨,可房价为什么涨,为什么涨不停又有多少人说得清呢?

由于这个问题很庞大,需要进行不断的分割,分割,分割来分析,今天就为大家来说一说这两年我们都亲身经历的,又一波房价暴涨潮。

为什么2015-2017年这三年,房价,尤其是二三四线城市暴涨呢?

带大家来分析一下,先来看这几年房价走势

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上面是新房和二手房这几年的成交价格涨幅曲线

我们可以看到在大部分时间里,一线城市的房价涨幅都高于二线和三线城市。

这是符合规律和逻辑的,一线城市房子涨幅更高,更贵,这很正常。

然而到了2016年下半的时候,我们可以看到,原本较为平静和稳定的二三线城市房价,突然来了个“鲤鱼翻身”

到了2017年,鲤鱼不光翻身了,还跃龙门了,大家可以看到下图的红圈位置。

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2017年中旬的6、7月份,一线城市房价的涨幅和二三线城市,来了个死亡交叉。

什么意思?

就是从那一刻开始,二三线城市的房价涨幅,完全超过了一线城市的涨幅。

并且在“死亡交叉”后,仍旧继续一路凯歌。

那么,这正常吗?

当然不正常。

一般来说,这种情况只有一种可能,就是国家公布了重大利好。

你比如说,突然宣布搞个“雄安新区”,那雄安这片的房价猛涨,这合情合理。

再比如说,宣布要在海南建设自由港,那海南的大城市房价就会飙涨,这也很正常。

但像图上所表现的,这样全国性的二三线城市房价涨幅全面赶超一线城市,这就完全不是正常的东西了。

这里面必定存在大量的泡沫,而有泡沫,就必定有韭菜。

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那么我们先一样样来说,首先要说的,就是“为什么”

为什么近几年,二三线城市的房价涨幅这么凶猛呢?

原因只有一个

PSL,也就是“棚改货币化”

相信有朋友对“棚改货币化”很了解,但我想还是用最简单的方式,来为大家介绍一下,什么是“棚改货币化”吧。

因为只有解释清楚了这东西,才能说清楚为什么这几年二三线城市房价涨的那么凶。

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以时间线为顺序,帮大家简单梳理下PSL(棚改货币化)的来龙去脉。

一切始于2005年

2005年,东北地区国有林区的基础建设十分落后,职工生活设施严重滞后,整个林区呈现“又小,又散,又破”的景象。

为了提高国有林区的基础设施建设,优化生产和生活效率,国家出钱,对林区内的棚户区进行拆迁改造。

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2009年,林区棚户区改造初见成效,开始向全国推广。

当年,国务院召开十几次专题会议,重点讨论“推进保障性安居工程建设”

而所谓的“保障性安居工程”,讲白了,就是拆棚户区,这时候就不光是林区棚户区了。

它已经被提升到一个“全国性任务”的高度了。

包括城市、林区、垦区、煤矿,危房及其他所有国有工矿棚户区都适用于该“棚改计划”。

以前是东北地区小试牛刀,现在要在全国进行“棚改计划”。

当“棚改计划”从研究讨论到正式部署之后,全国各地政府都开始了相应的“棚改动作”。

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“棚改计划”当然是一个利国利民的好东西,让住危房,住烂房的老百姓住上新房,同时也清空出了新的土地进行新的投资。

然而,这样一个利国利民的东西,却在执行过程中遇到诸多困难,并且从2010年到2014年期间

“棚改计划”的速度不断不断不断放缓,而且每年计划都无法按预期达标。

这是为什么?

是老百姓不愿意住上新房,还是地方政府不愿意按照上面的指令做?

其实原因很简单

一句话,因为没钱

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你要棚改,要拆旧房盖新房,钱哪里来?这是一笔巨大的财政支出,少则几亿,多则十几亿,几十亿。

而且大家也知道,不少人就是靠着拆迁来“翻身”的。

你要拆我的家,不是拆一套房补一套房那么简单哦

在很多地方,拆迁没有高昂的补偿款或者赔上几套房,想让住户搬走,简直难如登天。

新闻里经常报道的“钉子户”相信大家都知道是为什么。

所以一个政策下达下来,尤其是那么宏大的一个政策,它在真正的执行层面,一定会遇上各种各样的困难。

而在这其中,“棚改”最大的困难,就是没钱。

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2005-2014,这十年间,“棚改计划”的钱,主要是靠中央政府拨款,再依托中央、省、市(县)的“三级财政统筹”来解决。

简单讲,就是上面每年按照计划拨预算给各地,进行棚改。

但是光靠上面的奶水来哺育,下面那么多张嘴,你根本喂不过来。

于是在2013年,就直接将原本计划的304万户棚改计划,降低到232万户,主要原因,就是没钱了,改不动了。

对百姓来说,没有更大的经济利益,我不想搬走

对地方政府来说,没有更多的财政预算,棚改改不下去。

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2013年,全国的“棚改”前景,其实已经不太明朗了,很多人认为“棚改”搞不下去了,再过个一年就谁也不提了,当做没这回事。

然而在2014年,一个崭新的“货币政策”横空出世,这个政策,在世界其他任何国家都没有,都没有。

它叫“抵押补充贷款”

英文叫做Pledged Supplemental Lending

简称PSL,也就是我们后来说的“棚改货币化”

那这到底是个什么东西呢?

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太专业的东西看起来也看不懂,读起来也没意思,用最简单的方法给大家讲讲,PSL到底是什么意思吧。

首先大家要有个概念,就是这PSL横空出世的目的啊,它就是为了解决我上面讲的“棚改没钱”的问题的。

PSL的诞生,是为了“无中生有”的把钱给弄出来,然后支持当时快搞不下去的“棚改计划”。

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然后再给大家举一个最直观的例子,方便大家了解PSL,究竟是个啥。

比如,你的朋友A,要盖房,可他没钱,于是来找你借钱。

你借了1000万给A,然后A给了你张1000万的借条。

一个月后,你自己也要盖房,可你也没钱,你的钱借给A啦,于是你拿着A写的1000万借条,去问银行借钱。

原本,银行说,你这1000万的借条,关我什么事,我不认。

可现在,PSL横空出世,银行就认你这1000万的借条

然后你用借条做抵押,借给你500万或者800万。

这就是PSL,它直接打通了在棚改过程中的,各方的资金链。

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那他具体是怎么运作的呢?

打个比方来更直观的理解吧。

比如在A城市的幸福村小区,要棚改

以前棚改的套路是,上面财政拨款,地方上建安置房,然后在补贴一点钱给居民,以此来完成棚改。

可上面的财政拨款是死的,今年拨给你多少亿,他就是多少亿,可建房,买房以及补贴居民的钱,他是随着市场变化而不断变化的。

这就造成很多时候,地方政府根本不够钱来完成“棚改计划”

中央拨款→地方建保障房→拆迁旧房子→居民获新房子

大家可以看到,这个管道是单向的,中央的钱流向地方,进行棚户改造。

这是老套路。

而新套路呢?

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当PSL横空出世后,这个棚改的套路,就完全改变了。

首先他从单向,变成了双向。

现在,同样的A城的幸福村小区,要进行棚改,那他的钱哪里来呢?他的钱不再是被动的等中央拨款了。

他变成了一个主动的“要钱过程”

这个要钱的过程称之为——棚改项目资产证券化

“棚改项目资产证券化”的具体流程,如下图

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复杂的流程,讲的人头晕,听的人也头晕。

还是简化来让大家理解吧。

现在我这个幸福村要棚改,我不等上面拨预算了,我就弄一个项目,我弄一个“项目”,这个项目叫“幸福村棚改项目”,这个项目所需要的资金,我可以用抵押贷款的方式获得,也就是上面所说的“写借条”,这个“借条”它不是真金白银,但却是个被政策性银行承认的“抵押凭证”

而我这个“幸福村项目”,包括三部分

征地拆迁

安置住房筹集

基础设施建设

这个项目的参与者

地方政府,建设公司,房产公司,

银行,证券公司,

评级机构,律师事务所。

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这一帮子人和公司,全都参与到这个“项目”中来,然后,我用这个项目的“借条”,直接向……

不是向下面哦,而是直接向“上面”要钱。

也就是直接向“国家开发银行(国开行)”要钱。

而国开行的钱,上头的央行早就已“抵押补充贷款(PSL)”的形式发给国开行了。

就等地方政府将“项目”提交上来,审批通过后,国开行就将央妈给的钱,撒向地方政府。

地方政府拿到钱,再和房产公司,和建设公司,和银行,和被棚改的居民一起完成这个“项目”。

原本,地方政府没钱,开发商盖楼也资金紧张。

那现在好了,地方政府和开发商以及一票服务提供商,统统打包成一个项目。

这个项目由地方政府给开发商和服务商“写借条”,借条经过国开行的审批后,再问央行要钱,然后这钱以“PSL”的形式,发给该项目。

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大家注意,其实这里面形成了一个“三角债的关系”

就是地方政府欠开发商的钱,开发商欠国开行的钱

地方政府为开发商写打引号的“借条”,凭借这“借条”,可以从国开行拿到贷款。

他这有什么好处呢?

他这最大的好处就是保证了资金的来源和资金链的稳定。

你想开发商会资金链断裂,地方政府也会遇到财政困难,可国家开发银行会缺钱吗?

当然不会

为什么不会?

因为国开行背后是中国人民银行,也就是咱们的央妈。

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那肯定有人会问,“央行”的钱,哪来的?

当初“棚改计划”越来越难弄,不就是因为缺钱吗?

现在“不缺了”?

知道美国怎么解决问题的吗?

搞QE,开启印刷机,印美元呗

而央行也同样以PSL的形式撒钱给国开行,国开行再把钱撒给地方政府。

当然撒出去的钱是要还的,是期限为3-5年的,低利息贷款。

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这个PSL最妙的地方就是,它用一种“无中生有”的方法,打通了整个“棚改计划”的资金链。

地方政府用“项目”的方法,问上面要钱,而大家要重点知道的是,这个“项目”里面,不光有地方政府,还有建筑公司,还有房产企业,还有相关银行。

等于说,一个“项目”将一大批“利益相关方”全都揽了进来。

这样一来,“棚改计划”就不是地方政府一方的任务了,它成了房产企业,建筑公司,银行和一系列“利益相关方”的任务。

当我们都坐上一条船的时候,那我们的利益就被捆绑在一起了。

而且,更重要的是,这条船上,现在装满了人民币。棚改计划的资金链,被彻底打通了。

这一打通后,不得了了,钱来了。

钱来了

房市大爆炸。

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之前,居民对棚改积极性不高,因为政府给不起钱,一套房换一套房,换的还是安置房,没什么人愿意换。

现在,通过“棚改货币化”这招绝妙的办法,帮助地方政府弄到了钱,地方政府一有钱,补贴拆迁户的资金上涨,补偿的房子也不是一套了,可能是两套,是三套。

到后来,在2015年后,各地都特别强调了,“提高货币化安置比例”。

而所谓的“提高货币化安置比例”,直白讲,就是棚改户们,不给你们房了,直接给你们钱,有了钱你们自己去买商品房吧。

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这样一来,会出现什么现象?

会出现一个现象叫做,人人都想被棚改

每一次拆迁,都是一个一夜暴富的机会

所有人,所有人,都期待我被棚改。

另一方面,所有地方政府,它只要能搞个“棚改项目”出来,就可以用这“项目”向上面要钱。

这个“项目”经过审批后,钱很快就下来了。

而每一个“项目”里面,都无一例外的会出现房产商的身影,这些房产商直接是“项目”的参与者和获利者。

棚改后居民拿着钱去买“房产商”的商品房,一套两套,一百套两百套,那由谁买单?

PSL的发行方,央行买单。

央行怎么买单?

印钱买单(M2)

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好了,现在问题都解决了。

棚改计划一路高歌猛进,棚户区百姓拿到了钱,大量的钱,有的在当地买房,有的跑到其他城市买房。

五线城市跑四线买,四线跑三线买

那些原本无人问津的楼盘,那些原本愁眉苦脸的开发商,开始喜笑颜开。

看着一批批拿着拆迁款来买房的人民,房产商的库存,就这么轻轻松松的,给去了。

而这就直接推高了当地的房地产价格,因为以前大多是政府建保障房,现在政府不建房了,直接发钱让居民自己去买。

居民拿了钱冲进楼市,这就让二三四线城市的,商品房价格不断升高。

那对于“项目”的利益方,房地产商来说,卖了房,去了库存,房价又被炒热了,有百利而无一害,何乐而不为呢?

那棚改货币化为市场注入了多少钱呢?

30978亿

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这30978亿是从2014年年末开始一直到2018年5月

在这三年间,逐渐累计累计的PSL,总额超过30000亿人民币。

这三万亿朝房地产市场打进去,犹如一针强心剂,效果显著。甚至可以说,这三万亿,扎扎实实的救了中国房市。

为什么这么说?来看兴业证券的最新统计

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当年,2014年房地产销售问题非常严重,尤其是,尤其是三四五线城市的房地产库存,非常的多。

三四线城市的房子,根本卖不出去,大量的房子积压在那里。

从上图可以看到

2014年的时候依靠各种方法拉抬房地产销售都没用,不管你怎么拉,房市销售依旧萎缩10%

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简单讲,就是在2014年,买房的人足足少了十分之一,而各大房地产商的库存积压在那里,动弹不得。

库存积压会造成什么严重的问题?

最严重的问题就是资金无法回流,我买地,盖楼,这些投进去的钱,如果房子卖不掉,我的钱就无法拿回来。

钱拿不回来我可能就没法付各种贷款和利息,我的资金链就可能断裂,资金链断裂这公司就无法运转,面临倒闭。

所以当高库存的楼盘积压在那里卖不出去的时候,对房产商来说是一件有着巨大风险的事。

然而仅仅过了一年,房产商们就看见了曙光。

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2015年,天清气朗,当其他拉抬房产销售的手段依旧没用的时候。

一个叫做PSL的东西,横空出世。

靠着PSL,全国的房地产的总销售量,增加11%

2014年减少10%,2015年增加11%

这一来一回,PSL起到了“鲤鱼跃龙门”的效应。

2016年,房产销售又增加8.6%

2017年,再增加4.4%

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也就是说,如果没有PSL,这个横空出世的东西,中国的房地产市场,不说崩溃吧,但绝对不会像今天一样再度陷入疯狂。

PSL直接改变了中国房地产的供需格局

它从

原先的高库存,供过于求

变成了低库存,供不应求

如果依照这条逻辑线想下去的话

你甚至可以认为,这个PSL,并不是为了棚改居民准备的,也不是为了地方政府准备的

它就是为了房地产企业准备的。

通过PSL这套“漂亮”的操作,中国房地产再次起死回生,并且来了一段轰轰烈烈的“悬崖之舞”。

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为什么我说它是“悬崖之舞”呢?

因为它是华丽而残酷的,是美艳与危险的,在绚烂的悬崖上舞蹈后,舞者可能掉下悬崖,生死未卜。

轰轰烈烈的三万亿PSL朝房市打了进去,造成了后续一连串的严重问题。

这一系列问题将直接导致中国房产市场的重新洗牌,甚至一两家房产龙头企业的危机

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首先,我们要明确目前中国房地产市场的一个基本情况,这一基本情况很好理解,用四个字来概括就是

寅吃卯梁

目前,中国房地产市场“寅吃卯梁”的情况,非常,非常,非常严重。

造成这一情况的原因,和两方面有关

一是房屋的商品属性

二是房地产企业的“高周转”策略

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先说第一点

谁都会说,房子是拿来住的,不是拿来炒的,而商品房的商品属性则和其他消费品不同。

你比如买双鞋,买件衣服,或者买个汉堡,我消费了鞋、衣服和汉堡,一段时间后,鞋破了,我扔了,衣服旧了,我扔了,汉堡吃了,消化了。

这是一般消费品的商品属性

可你听过把房子扔了的吗?

房子,要么卖给下家以旧换新,要么等拆迁。

你买了一间房,它作为商品的使用属性非常长,不会出现什么,哦房子旧了,我就把它扔了的情况,顶多是旧房卖了换新房。

房地产的消费,它是一种将商品从社会库存,转移到个人库存的过程。

换句话说,它的库存永远在那,不会因为你消费了,它的“库存”就真的减少了,它只不过是从开发商的库存,转移到了你个人库存。

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那这就出现了一个问题,当全中国的房地产库存只会增加不会减少,但真正要买房的人却买一个少一个的情况下,它这个房地产的供求关系,就会越来越不平衡。

因为,如果不考虑“炒房团”的话,全中国的买房者,其实是买一个,少一个的。

如果不炒房,没人会心血来潮去买多于自己需要的房子的。

这是房子,这一商品的特殊属性。

而建立在这一“特殊属性”之上的,就引出了房企“寅吃卯梁”问题的第二点

全国各大房企的“高周转”策略

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大家可以想象一下这么一个场景

当央行撒钱三万亿推动棚改计划,使得市场上资金非常宽裕和宽松

当全国人民的情绪都被蔓延全国的“棚改”带动起来后,会出现什么现象?

想象一下,你是房企老板

现在你

一不缺钱

二不缺客人

那么你这个老板最应该做什么?

当然是抢市场

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你又不缺钱,又不缺客人,加上房子这一特殊的商品属性,你不把握这个“历史机遇”抢市场的话,还等什么呢?

于是顷刻间,全中国的所有房地产企业,都不约而同的上演了一场轰轰烈烈的“抢市场”恐怖戏码。

于是应运而生了房企“抢市场”的九字方针,

多拿地,快建房,速卖房

这九字方针,也被各大房企和业内人士称之为“高周转”。

有钱就去拿地,拿了地马上盖房,盖了房快速卖房

卖了房资金回来了,再次拿地,拿了地立刻盖房,盖了房即刻卖房。

如此如此,它形成了一个“九字方针”的“环形结构链”,如下图。

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全国的不少房地产企业在过去几年,都在疯狂的重复这九个字

因为他们比你我更清楚,这波房地产热潮其实就是在透支居民的房地产消费。

你如果不以最快速的手段抢占市场的话,那对手,就会比你更快更美的抢到这块奶酪。

根据新闻报道,某知名房企,一周内连发三封内部文件,要求其公司的设计院在接到项目后必须通宵出图。

三四线城市的地产工程,一摘牌就马上开工,一秒钟也不准耽误。

120天内一定要实现开盘销售。

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紧跟着,其他房地产企业也陆续提出了类似“456模式”,所谓的“456模式”

就是指在三四线城市

4个月开盘

5个月资金回正

6个月资金再周转

一切的一切,都要求快,快,快

这就是令人望而生畏的房地产企业“高周转”策略。

房企的“高周转策略”确实为他们抢占市场,炒热房市起到了推波助澜的作用

但其中问题最最重要的核心,还是钱。

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高周转模式,依赖的是快速的建造销售,和稳定的资金来源。

试想一下,如果资金来源不稳定,一旦房屋销售不如预期,那企业就将面临资金链断裂的危险。

那么中国的各大房企,其资金链是否稳定呢?

我们从两个面向来看

第一个面向,向外借钱

第二个面向,向内要钱

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先说第一个,向外借钱

相信大多数朋友不知道,中国的房地产企业啊,他们很乐于借一种“364天的短期美元债”。

这种美元债都是向国外借的,尤其是向美国人,美国的金融机构。

它的还款期限一般是364天,利息可能是1.8%-3%不等。

乍一听好像没什么,可大家有没有发现一个很奇怪的地方?

364天的短期美元债

364天?

一年不是365天吗?

地球什么时候少转了一天?

但对房地产企业来说,地球就必须少转一天。

为什么房企的一年是364天呢?

因为房企们全都在走一个法律上的漏洞

根据《中国外债管理暂行办法》规定

境内中资企业,借1年以上的中长期外债,必须经过国家发改委审批。

但是,借1年期以下的短期外债,则只需由外汇管理局备案即可。

发现没有

你借1年以上的,要审批

你借1年以下的,只要备案

审批和备案,这两个词的意思差别太大了。

所以几乎所有房企都开始走这个“法律漏洞”,发行的美元债都是妖路的364天

364天和365天,哎,差一天,你国家就管不到我咯。

我们来看下图

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从图上我们可以看到,原本房企“借外债”的动作都相对稳定,可在2017年该“动作”突然爆炸,呈现出一个令人瞠目结舌的“井喷式”的爆发。

房企疯狂向国外借钱,主要是2017年国内房市实在太好太好

“高周转模式”需要更多钱才能继续快速扩张和占领市场,另一方面国内此时已经在收紧给房地产企业的融资。

这两方因素之下,促使房企疯狂找外国人借钱

而这借钱,就借出了“364天”当一年的滑稽现象。

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那可能马上会有朋友问,向国外借钱有什么不好,国外利息低,1%-3%,国内借钱,利息,6%,7%

对国内企业来讲,向老外借钱,尤其向美国人借钱,有什么不好的?

那我来告诉你有什么不好的

它里面有可怕的风险

我们来打个比方,大家就能非常容易明白,风险在哪

比如你借1000亿美金,借回国盖房

那现在假设人民币兑美元的汇率是,1:6

那你借1000亿美金,等于在国内用6000亿人民币

好,那现在,人民币贬值了,

人民币兑美元不是1:6了

贬值成了,1:7

那么,你时间到了,该还美国佬钱了

那这时候,你可不是拿6000亿人民币去还美国佬了

因为人民币贬值,贬值成了1:7

1:7,你要还美国佬1000亿美金,就必须拿出7000亿人民币才能还清。

瞧见没有?

巨大的汇率风险,让6000亿变7000亿,会让你必须多还1000亿,你什么都没干,看看汇率,就多还1000亿。

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6月开始,人民币兑美元一路走贬,看看那可怕的直线上升势头,将对借美债的企业造成不小的汇率风险

而今,这个我假设的“巨大风险”正在不断实现。

稍微关心财经的朋友一定知道,人民币兑美元最近正不断贬值不断贬值,夸张时更是连贬7天,这显然是上面的调控手段,要让人民币贬值。

在面对目前中美贸易战的阴霾下,人民币也必须贬值来最大限度的减少贸易战对中国的损伤。

而此时,人民币不断贬值,对于那些借了大量美国人钱的房地产企业来说,无疑是一大噩耗。

到了还钱的日子,人民币贬成这样,他们要还的钱也势必大幅增加。

这就使得中国的房地产企业们,面临更大的资金压力。

其中,房企又借了那么多美国人的钱。

下面这张图是我们的各大房企,所欠的外债。

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恒大海外发债,981亿

佳兆业集团海外发债,698亿

碧桂园海外发债,523亿

这些持有高额美元债的房企大佬们,面对人民币贬值的巨大汇率风险时,企业资金链必定进一步收紧。

更何况上个月,一则更雪上加霜的新闻打下来

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简单讲,国家的意思就是,人民币趋势走贬

你们这些房企别不长眼的再给我借这么多“美元债”

如此,国内房企将面临的风险已经显现。

汇率风险,还美元债将还更多

借债收紧,再要向美国人借钱变得更困难。

这是中国各大房企,资金链变得越来越不稳定的第一个面向,向外借钱方面。

那我们再来看第二个面向

向内要钱

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上一期说了,央行用PSL向市场撒钱,让房企借钱变得很容易,可以说这是一个从源头,拧开水龙头放水的动作。

而这个“水龙头”放水放了这么久,在进入2018年后,越来越多的信号表明,“上面”将对房企拧紧龙头。

我们先来看看“上面”的实力,和趋势。

上图是中国人民银行的总资产,及各项占比

简单为大家分析一下。

首先人民银行的总资产在进行必要的结构调整。

过去人民银行的钱主要来自外汇,也就是我们曾为之骄傲的,中国是世界工厂,生产东西卖到全世界。

这让中国的外汇占总资产的绝对大头。

而今,大家也知道,中国要从世界工厂变成世界市场,这样一来,外汇收入就必然会逐渐收缩,下降。

从外面赚到的钱少了,但总资产不能下降啊,那怎么办?

那怎么办?

那就开辟新战场

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而这新战场主要是两个

一个是MLF(中期借贷便利),针对中小企业和三农

一个是PSL(棚改货币化),针对棚改计划和棚改服务

图上红色与橙色部分即MLF,PSL

可以看到在2015年以前,它是不存在的,是以前没有的战场

在2016年呈现一波爆发式增长,2017年已经明显减弱

2018年将进一步收缩,尤其是针对PSL,棚改这一块的“放水”,将会收紧。

这两个新战场的开辟,在15-17年间,很好的填补了外汇减少所带来的人行总资产减少。

直接的效果就是,保证了市场上的资金流动性,让需要钱的企业能顺利弄到钱。

而企业只要能顺利弄到钱,那国家的GDP增长就有保证。

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可从今年,也就是2018年开始,这一趋势发生了很明显的转变。

配合“人民银行货币政策委员会”6月28日才开会透露出的只言片语来看

人行第二季度会议中提到

货币政策稳健中性

管好货币供应闸门

保证流动性合理

借由“人民银行货币政策委员会”最新会议释放的态度,我们再结合图上最新统计数据来看,可以看出,人行的所说所做,是统一的。

货币供应的水龙头,绝不会像以前那么宽松。

前两天央行虽然用MLF工具向市场放水5000亿,但大家要注意,这个MLF并不是针对房地产的,如果要向房地产市场放水,使用的货币工具是PSL。

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

我们再来看这张图

图上2018年5月,MLF占款已经减少了1408亿

而PSL虽然仍旧是7774亿,但已经不断不断传出,上面将收回PSL(棚改货币化)的审批及调整“货币化安置”政策。

对于PSL将叫停的传言,应该只是“传言”,但审批更严格,则是大概率事件。

那么,这意味着什么?

这意味着央行正在有选择性的调控资金流向,尤其是加大控制,借给房地产企业的钱。

央行不仅要加强对于PSL的审批,更是在严格控制各大房企在国内借钱。

下面的新闻就已经充分证明了这点。

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

去年底,融创中国拟发行100亿元公司债,被叫停

2018年,5月

25日,花样年集团拟发行的50亿元私募债,被叫停

28日,碧桂园拟发行200亿元公募债,被叫停

29日,富力地产发行60亿元公司债,被叫停

30日,合生创展发行31亿元公司债,被叫停

31日,金地集团发行60亿元公司债,被叫停

可以清楚看到,房地产企业们很想在国内发债,在国内借钱,可一桩桩发债计划,却又被一次次的叫停。

那么问题来了,

在这种内外借钱都困难的情况下

我国各大房企的负债情况又是怎么样的呢?

看下面的统计图

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

我们可以看到啊,中国几乎所有的房地产企业,他的负债率平均都已经超过了80%,负债率全都在高位运行

而我们的房地产龙头企业,万科的负债已经突破“万亿”,资产负债率为84%

如此高的负债率,充分说明了房企们在玩一种“疯狂借钱,疯狂扩张”的游戏。

而高负债率还不足以说明问题,我们来看看杠杆率

杠杆率,是说明一个企业到底有多大风险的主要指标

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

从杠杆率上来看

阳光城从

2010年的83.9%,到2017年暴增到429.8%

华夏幸福从

2010年的26.7%,到2017年暴增到289%

关于杠杆率我们之前文章已经解释的很清楚了,这里就不做赘述

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

这里只最简单的为大家解释下,杠杆率高为什么这么危险。

我们用杠杆率第一的阳光城举例

杠杆率基本上讲的就是,你每增加一块钱营收,你会增加多少的本业获利。

比如阳光城

它2010年的杠杆率是83%

那它每增加1元营收,它的获利成长0.83元

而到了2017年,它的杠杆率飙升到429%

这表示,它每增加1元营收,它的获利就成长4.29元。

那这有什么不好?

别忘了你这是增加一元营收,那亏损呢?

你每亏损1元营收,你的获利就直接减少4.29元

高杠杆,讲白了就是一种赌博。

你赚赚的更多

你亏亏的更惨

当大环境好时

你的高杠杆会让你赚得更多,扩张更快

而当大环境改变

你的高杠杆则会让你亏的更多,死的更快。

那些大举负债,大搞杠杆赌博的房地产企业们,其实风险巨大。

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

那现在我们已经理清目前各大房地产企业所面临的状况了。

向国外,借不到钱

向国内,叫停你借钱和发债

向上面,收紧PSL下放和审批程序,成大概率事件。

而房企自身呢?

高负债,高杠杆,高周转,高风险

一旦资金来源紧张,大环境风向改变,就很容易造成资金链断裂,从而造成破产。

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

那些现在依然在三四线城市疯狂拿地,盖楼的房地产开发商们,他们的房子能卖出去,能让当地居民接盘还好

如果卖不出去,如果找不到接盘侠,那他们将面临借不到钱,也卖不出房的险恶境地。

再加上,房企那令人恐怖的负债率和杠杆率,简直就是建造在泡沫上的海市蜃楼,泡沫能撑多久?取决于央行想让多少房企倒闭。

在之前节目中,我在分析中国“杠杆率”及刻不容缓的“去杠杆”工作时就说过

如今,正有计划的让一批房地产企业倒闭

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

如此高密度的房地产,你说它不会倒闭,可能吗?

房地产当然不会大面积崩盘,但房地产泡沫及风险必须降低

怎么降低?

先清除那些负债率和杠杆率奇高的中小型房企

怎么清除?

按部就班的,利用货币政策调整,利用楼市降温,一点点逼死一些中小型房企

进而,对中国庞大的房地产市场进行一次有效洗盘。

有效洗盘后,房企杠杆率降低,楼市趋于稳定,对中国经济系统性崩溃的风险也将降低,可谓是一大好事。

只是到时候那些持有“被洗盘”房企的股民,以及在泡沫最高峰购入商品房的百姓们

那些为谋取暴力,在三四线城市组团买房的炒房客们,无疑将一起“为国接盘”

房地产企业的“大洗盘”离我们越来越近

那么,不管是真的要买房的,还是炒房的,就会成为房地产企业的,最佳杠杆转移对象。

房地产企业,很好的转嫁了风险。

如果房价继续高歌猛进,那这被转嫁的风险还没问题

而如果房价停滞,甚至下跌(尤其是三四线城市房价),那无疑就成了这波房价暴涨后,为房企去杠杆,为房企暴利买单的人。

警惕,别被房地产企业目前疯狂买地,盖楼的盛景所迷惑,越急着出售,越喊你来买的东西,风险越高。

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标签: 房地产