房企高层警示,这两年最好别买房

按正常逻辑来看,GDP涨,工资涨,那你消费品增长也会加速,可现实是中国消费品增长,非但没有增速,反而在不断减速。居民越来越不愿买东西了。这种违背常理的现象,其背后最大的妖怪就是:房地产,将居民的消费力给掏空了。他就直接造成了,国家GDP看起来每年都涨,可老百姓的生活并没有变好,相反因为房价高涨,急于买房的人越来越多,导致居民杠杆率快速拉升,让老百姓的生活品质,日渐下滑。现在中国房地产的妖风,已经不是贵的问题了,还是烂的问题。一周前在博鳌的一场会议上,绿城房地产的管理董事长李军,坦诚的告诉所有人:这两年不要买房,维权潮会在这几年出现,近两年的房屋质量是最差的。当一个卖房的都出来说房子有问题时,你就应该警醒,目前中国房地产的品质有多糟糕了。

房企高层警示,这两年最好别买房

根据最新出炉的统计数据,7月份中国70个大中城市房价,环比上涨的65城,持平的2城,下跌的3城:上海,南京,泉州,下跌;厦门,天津,持平。我们再来看一个中国指数研究院的最新数据:该数据主要讲的是,居民杠杆率。首先解释下,什么是居民杠杆率,最简单的讲,居民杠杆率就是你的欠债除以存款。比如你有100元存款,问银行借了50元,那你的杠杆率就是50%。

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这张图是中国人历年的平均杠杆率,2014-2015,涨了2%,2015-2016,涨了9%,2016-2017,涨了6%,2014-2017,短短四年,累计涨了17%,这意味着,中国人存的钱越来越少,借的钱越来越多。

我们再细分到具体城市,来看看这四年来,杠杆率飙升最快的几座城市。

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第一名,深圳居民杠杆率:从2014年的80%,爆冲到158%;

第二名,珠海居民杠杆率:从2014年的60%,爆冲到139%;

第三名,合肥居民杠杆率:从2014年的95%,爆冲到131%;

第四名,南京居民杠杆率:从2014年的62%,爆冲到124%。

短短4年,这几个城市的居民杠杆率就几乎翻倍,这其实是一件非常可怕的事。

之所以中国人的杠杆率飞升的这么可怕,根源还是2014年的“棚改货币化”。

中国人的杠杆率,紧随着棚改货币化而爆冲,尤其像珠海,合肥,深圳,这些城市在2014年以前居民杠杆率远没有那么高。

可当2014年国家开始搞棚改货币化之后,房价爆冲,掀起的涟漪效应,让居民也立刻投入贷款买房大军,导致个人杠杆率直线拉升。

居民杠杆率它不仅绝对值高,而且在过去短短四年内,翻了一倍。

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我们拿深圳来举例:

深圳2017年的居民杠杆率已经来到了158%,这就意味着深圳人平均每100块钱的存款,就有158块的贷款。

简单的杠杆率换算,158÷100,1.58,杠杆率为158%。

但我们知道,如果再具体到个人身上的话,情况就绝不是这样的,这个158%的杠杆率是全深圳人的杠杆率,如果具体到个人的话,我们可以想一下他的杠杆率是多少。

比如我有存款30万,向银行贷款300万,买一套330万的房。

那请问,现在我的杠杆率是多少?

欠债除以存款:300除以30,10,杠杆率为1000%。

这才是,在深圳买房的大多数居民的真实杠杆率,那个158%是全深圳平均杠杆率。

但要是在深圳贷款买房的朋友,那他的杠杆率,就是1000%左右,甚至更高。

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那么,1000%的高杠杆率意味着什么呢?

最直接的,就是意味着个人的生活品质,下降。

没有人愿意欠债,更别说是300万的债,他注定让这个人不敢花,不敢再去享受生活。

任何事情都开始精打细算,换句话说,就是居民个人的生活品质,下降,家庭的生活品质,下降。

在中国,能如此快速而猛烈的拉高一个人杠杆率的东西,除了高利贷,就是房地产。

居民杠杆率和负债有直接关系,而居民负债又属买房为最大宗。

而一个高杠杆率的国家或者城市,他最大的危害在于消费排挤。

房价高涨,已成为国家经济发展的严重病态。

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中国经济的最大隐患在于,过去四年所执行的“棚改政策”,如坐火车般,直线拉高了全中国的住户杠杆率:

2014年全中国住户杠杆率还在46.07%,可短短四年后,这个杠杆率就冲到了63.42%

从46%到63%,短短4年全国杠杆就加了17%,这个加杠杆的速度放到全世界来看,也是让人不寒而栗的。

而随着杠杆率的快速增加,与之相对的,就是消费品的零售总额增速,持续放缓。

也就是我们所说的,“消费排挤效应”。

钱都给房地产了,还怎么可能享受生活,买这买那,所以我们看到最近热议的拼多多,和更热议的“消费降级”,都与这高度相关。

下面这张图就更充分的说明了问题:

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这是中国社会消费品零售总额增速图,可以看到自从2010年以后,这个数据就跌跌撞撞一路下滑。

这意味着什么呢?

意味着中国老百姓日子过的最好的时候,其实应该是2010年,那一年社会总体消费,成长都接近20%。

那一年老百姓最愿意花钱,最敢花钱。

而从2010年以后,老百姓花钱时候的顾虑就越来越多,社会总体消费增速就持续下滑,不到十年时间就跌破了10%。

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而人民消费能力的不断下滑,和人民持续上升的杠杆率有极为密切的关系。

上图中人民杠杆率上升,消费力下降,形成一个醒目的十字交叉。

老百姓的钱都被房地产吸走了,还背了几百万的债,那还怎么可能再去消费其他东西呢?

所以我们看到,全国的消费品增速总额,从14年的12.12%掉到去年的9.54%。

大家不要以为就跌了3%,根本没什么,其实问题很大,为什么呢?

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因为从经济发展的角度来看,你想,一个国家的经济发展越来越好,GDP每年都在成长,工资也每年都加,那这个国家的消费品增速,也应该增速才对。

逻辑很简单嘛,经济好,工资涨,老百姓愿意花钱多消费,消费品增速增加。

可中国不是。

中国的GDP虽然和前些年加10%没法比,但6%,7%的速度也十分可观了,GDP增长,那工资涨幅呢?

2017年,全国平均涨幅6.6%,这是人力资源部统计的,具体的落到每个人头上,你去年工资有没有涨6.6%,只有自己知道。

而按正常逻辑来看,GDP涨,工资涨,那你消费品增长也会加速,可现实是中国消费品增长,非但没有增速,反而在不断减速。

居民越来越不愿买东西了。

这种违背常理的现象,其背后最大的妖怪就是:房地产,将居民的消费力给掏空了。

他就直接造成了,国家GDP看起来每年都涨,可老百姓的生活并没有变好,相反因为房价高涨,急于买房的人越来越多,导致居民杠杆率快速拉升,让老百姓的生活品质,日渐下滑。

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而中国的房地产企业现在在做什么呢?

直白讲吧,他们在更疯狂的抢钱。

2018年1-7月房地产开始了更疯狂的抢钱动作。

为什么房地产企业2018年必然疯狂抢钱,原因我之前三篇讲房地产的文章从房企杠杆率,高周转政策,棚改利好进入尾声等方面都为大家详细分析过,感兴趣的朋友可以去看看,今天的第二篇推送,这里就不做赘述,用一句话简单概括吧:

2018年1-7月,全国房地产开发投资再创新高,销售面积不断增加,这绝不是新一波房地产热的信号,相反,这是最后的狂欢。

2018年,房企们在干什么?

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加快投资,加快开工。

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加快开盘,加快销售。

而不管你是加快开工,还是加快开盘,最终的目的只有一个,就是加快回款速度。

2018年,房企们在快速的回款,只有工地开工才能预售,只有预售才能回款,而只有回款,才能救那些杠杆率极高,流动性又不全的房地产企业。

所以国内房企在2018年各项指数持续上涨,绝不是房地产又一波热潮,而是房企们想尽快从老百姓那里榨取更多的钱,来补上他们资金链上的缺口。

如果他们不能从老百姓手里抢到更多的钱,那必将面临资金链断裂的直接风险。

然而诡异的是,房地产企业疯狂开工,疯狂售楼,可土地流拍的比例,却在不断上升。

什么意思?

就是你是个卖馒头的,你拼命捏馒头,蒸馒头,在路上大声吆喝,快来买馒头啊,可走到你的后厨里去一看,你却不再买面粉了。

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房地产企业已经预见到了,未来很可能出现的“不景气状况”,要不然你见过哪个卖馒头的,店铺里拼命做馒头卖馒头,店后面连面粉都不去买的呢?

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全国300座城市,土地溢价率从2017年下半年就开始持续下滑,平均楼面价则从2018年3月开始下滑。各地土地流拍率,创下新高,土地溢价率快速下滑,楼面价已经出现负增长。

溢价率下滑,楼面价负增长,意味着地方政府放出来的土地根本就没人买嘛。

而土地就相当于面粉,造好的房子相当于做好的馒头。

一个连面粉都不愿意去买的馒头铺,你告诉我他未来会越来越好,可能吗?

难道用空气做馒头哦?

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再从流拍率来看,2018年1-7月,平均流拍率为6%,而二季度的流拍率为7%,2014年全年,土地总流拍宗数为345宗,这是目前历年最高了。可2018年前7个月,总流拍已经达到258宗,比2014年同期高出59%,所以业内人士估计,今年的流拍规模,将达到历史新高。

为什么房地产企业还在拼命做馒头(开工,卖房),可却不再积极买面粉了呢?(拿地)

因为他们知道,中国的房市,可能迎来一波重大调整。

房地产企业在未来两年,即将迎来一场洗盘,所谓的洗盘就是大鱼吃小鱼,就是资金状况好的吃了状况差的。

正是预见到了这样一个“未来”,房企们才忽然变得小心谨慎起来,如果再像过去一样疯狂拿地,那流动性风险就会非常大,而谁的风险更大,就意味着谁会成为那条被吃掉的鱼。

显然,房企们都愿意吃老百姓,可到了他们要被吃的时候,是一个比一个谨慎,这也就是为什么现在土地流拍率不断上涨的真实原因。

这里,再提供一个颇具讽刺意味的风险数据给大家吧,目前,全地球只有一个投资是只涨不跌的,那就是中国房地产。

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这张图是全球投资回报率统计,分别是从2009年到2017年,投资黄金,石油,美国国债,欧元等世界主要投资回报率。

我们可以看到啊,不管你投资石油也好,黄金也好,美债也好,你全都有涨有跌,在图上,只有一条红线,一枝独秀。而这条红线,就是中国房地产。

在地球上,你只要投资中国房地产,就是只涨不跌。

那么问题来了,凭什么?

凭什么中国房地产能只涨不跌,只赚不赔?

其背后的问题极为恐怖,因为它完全违背了经济逻辑,和金融历史。而且高房价不光扼杀国家发展,更直接在扼杀整个国家,房价已成为阻碍生育率上升的直接因素。

试问,当你背负着1000%的杠杆率的时候,当你背着300万贷款的时候,你拿什么去生一个孩子?

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而且现在中国房地产的妖风,已经不是贵的问题了,还是烂的问题。

一周前在博鳌的一场会议上,绿城房地产的管理董事长李军,坦诚的告诉所有人:

【这两年不要买房,维权潮会在这几年出现,近两年的房屋质量是最差的。】

由于利润结算有滞后性,未来两年,房地产企业的财务报表会很难看,谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。

要知道,这话从一个业内高级人士的嘴里说出来,是非常不寻常的。

都说“卖瓜的都要自卖自夸”,可李军一个房企高管,却在会议上说,大家别买房啊,这两年的房子质量都很糟糕,而且这两年还会出现大量的维权潮。

当一个卖房的都出来说房子有问题时,你就应该警醒,目前中国房地产的品质有多糟糕了。

李军的这话,和我之前写的一篇文章《努力盖出历史上最烂最贵的房子》观点倒是一致的。

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标签: 房地产